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Gastos detallados en una hipoteca

En este post vamos a hablar de los gastos derivados de una hipoteca. Es un tema delicado y que depende de muchos factores, a saber:

– Si la vivienda es primera vivienda o no

– La comunidad autónoma

– Si se abre una nueva hipoteca o se subroga

En todo caso vamos a exponer aquí los gastos derivados para: una vivienda de renta libre, que será primera vivienda y en Valencia.

En esta tabla, podéis ver las diferencias de “gastos” que se derivan de una hipoteca.

 

 

 

Como veis hay dos tablas, la primera se refiere a los gastos que existirían en caso de quedaros con la hipoteca del banco de la constructora (denominado subrogar) , la segunda los gastos derivados si decidis cambiar de banco (apertura de una nueva hipoteca).
Pasamos a explicar que significan cada uno de los gastos:

AJD (Actos Jurídicos Documentados). Es un impuesto relacionado que se debe pagar doble, por un lado por “la compraventa” y por otro “por la hipoteca”. Los vamos a desglosar:

– AJD de compraventa: son el 1% de carácter general en España, y se calculan como (1/100) x (precio de la vivienda sin IVA). En la comunidad valenciana y otras comunidades este impuesto se reduce hasta el 0.1% en caso de que se convierta en vuestra primera vivienda con lo que el calculo seria (0.1/100)x(precio de la vivienda sin iva).

– AJD de hipoteca: Este gasto (que suele ser el mas grande en caso de no subrogar), puede ser de 0€ en caso de quedaros con la hipoteca del banco o del 1% en caso de cambiar de banco.
En caso de cambiar de banco,  el AJD de hipoteca es SIEMPRE del 1% de un factor de 1.4 a 1.6 del valor de vuestra hipoteca. Es decir, si vuestra hipoteca es de 150.000€ (lo que solicitáis al banco), el calculo seria:

AJD hipo = (1/100) x 1.5 x Valor_hipoteca

Gestoría: Una vez os aprueben la hipoteca, una gestoría se encarga de fijar fechas, coordinar a todas las partes, contactar con la notaria, llevar papeles al registro, comprobaciones registrales previas, etc. Como se gestionan dos cosas (compraventa e hipoteca) se paga por separado

Notaria: Todos sabemos lo que es, como se firman dos cosas (compraventa e hipoteca) se paga por separado

Tasación: Normalmente solo tendréis que tasar en caso de querer cambiar de banco, si os quedáis con el mismo esto no es necesario (aunque podéis solicitar retasar ;-) esto no suele ser lo habitual)

Registro: Las gestiones que hay que hacer en el registro de la propiedad, etc (aunque sinceramente creo que aquí va un plus que le enchufan los de la gestoría, pero lo desconozco)

 

NOTAS:

A)  Los gastos de notaria y gestoría (por lo que nos han dicho ya que no es nuestro caso) suelen ser ligeramente menores en caso de subrogar, del orden del 50% al 75% de lo que serian en caso de cambiar de banco

B) ¿Como funciona esto de los gastos? Bien, normalmente se suele hacer por lo que se denomina como “provision de gastos”. Y normalmente te los aprovisionan de la siguiente forma:
Si se te ha concedido una hipoteca por 150.000€ , el día de la firma, el banco debería llegar a la notaria con una cheque de 150.000€. Eso no es así, el banco llegará a la notaria con un cheque de : 150.000€ – (provision de gastos).

C) ¿Pero y si lo que me han aprovisionado de gastos es mayor de lo que cuesta finalmente el notario, etc?
Bien, ellos hacen una estimación por encima, en este caso piensan que el total sera xxxx€, pero si finalmente cuesta yyyy€, se te devolverá después la diferencia (una vez se tengan las facturas de todo todito todo).

D)  Todos los gastos de hipoteca, por LEY, salvo acordado lo contrario en el contrato de compraventa, se divide en 75% lo paga el comprador y el 25% lo paga el vendedor. MUCHO OJO CON ESTO. Algunos bancos (incluido ING DIRECT), aprovisionan todos los gastos al comprador y una vez pasada la escritura el nuevo propietario debe pedir el 25% a la promotora.

Esto quiere decir que, debéis contar con que todos los gastos os los aprovisionan a vosotros, aunque de manera efectiva después de la escritura, el 25% de los gastos de hipoteca los pagara la constructora.

E) La ley que dice que ¼ parte la paga el vendedor normalmente la promotora no os lo va a contar (lógico), pero si suele avisar la gestoría (si hacen bien su trabajo). De todas formas aquí esta el dato:  El artículo 1.455 del Código Civil Español señala lo siguiente: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

F) En este post solo hablamos de los gastos que siempre existen, debéis tener muy en cuenta en vuestros cálculos si existen la típica “comisión de subrogacion” o “comisión de apertura”. Mucho cuidadito que suelen ser contundentes ya que son un porcentaje del valor de la hipoteca (ejemplo, comisión de subrogacion o apertura del 0.5% de una hipoteca de 150.000€ son 750€). En nuestro caso ING, no tiene comisiones, y por ende, no tiene comisión de apertura.

G) La provisión de gastos cambian mucho entre bancos, (+-20% en mi comparación de gastos). Muchos bancos os hacen una estimación de gastos online, son útiles para haceros a la idea, aunque después son algo mayores en caso de ING.

H) Estos gastos deben tenerse en cuenta (ver anterior post como): valor de c/v + IVA (8%) + gastos

Cualquier corrección o apunte que alguien pueda hacer, la incluiremos con mucho gusto, nosotros tenemos buen conocimiento de nuestro caso, pero solo es uno :P

Espero que os sea útil esta información :)

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12 diciembre 2010 Posted by | Colaboraciones, Mi vida | , , , | 2 comentarios

¿Podemos meternos en esta hipoteca?

Jaime

Tras muchas horas en busca de las hipotecas más interesantes y partiendo con un conocimiento 0 respecto al tema, he aprendido algunas cosas que creo que ayudarán a alguien. Como son muchas cosas, he decidido estructurarlo en diferentes posts porque sino quedaría muy denso. Los posts serán algo similar a esto:

– ¿Podemos meternos en esta hipoteca?

– Los gastos asociados a una hipoteca: esos desconocidos

– Consideraciones generales de hipotecas

– ING: la hipoteca que quieres y odias a la vez

¿Podemos meternos en esta hipoteca?

Cuando ves un piso que te gusta, lo siguiente es pensar ¿puedo con él? Normalmente hay dos razones que debes tener presentes para poder seguir adelante:

– ¿Las cuotas me ahogarán?

– ¿Tengo suficiente dinero ahorrado para afrontar lo que no me da el banco?
La primera pregunta es la más común, aunque no es la importante. Tranquilos que el banco ya calculará si podéis pagar o no sus cuotas. Por su propio interés. Hablaremos de cómo calcularte las cuotas en otro post.
Lo verdaderamente importante es ¿tengo el resto del dinero? ¿Qué cantidad es?

¿Qué cantidad te va a dar el banco?
Cuando compras una casa, hay 3 gastos fundamentales: precio + IVA + gastos*

*Explicaré en el siguiente post qué son y qué implican estos gastos.

Sigue leyendo

27 noviembre 2010 Posted by | Colaboraciones, Mi vida | , , | 14 comentarios

¿A qué vienes al cole?

Ahora que estamos en plena vuelta al cole, me parece un momento estupendo para iniciar una sección de colaboraciones con este texto que escribió un amigo para la revista de su ex-cole :)

Si alguien quiere seguir sus pasos y publicar algo, sólo tiene que pedirlo ;)

¿A qué vienes al cole?

Por Ignatius B. Samson

De crío siempre me imaginé desempeñando ésta o aquella profesión… como casi todo el mundo supongo. El caso es que cuando somos jóvenes adolescentes estudiantes, no nos hacemos mucho a la idea de lo que supone eso de “desempeñar una profesión”, tenemos una visión más o menos cercana de lo que hacen nuestros padres o algún miembro de nuestra familia, pero poco más.

El caso es que tras los, al menos en mi caso, divertidos años de bachillerato, vienen los no menos interesantes años de Universidad, en los que bueno, si en el mejor de los casos has elegido o conseguido elegir una carrera para la que tienes verdadera vocación, disfrutas estudiando, investigando y finalmente la acabas (si es que alguna vez se acaba… yo no he dejado de estudiar e investigar en mi campo) para seguir trabajando y viviendo de lo estudiado.

En el peor de los casos… prefiero no imaginármelo. Si os pasa, replantearos la situación… no me imagino lo que puede ser estudiar algo que no te interesa una buena parte de tu vida para luego dedicarte a algo que no te gusta el resto de ella….

En fin, volviendo al mejor de los casos… acabarás obteniendo una beca en alguna empresa, organización o institución relacionada con eso que tanto te ha gustado estudiar, y bajarás a la realidad. La realidad, normalmente consiste en algo completamente distinto a lo que te imaginabas, te das cuenta de que toda esa teoría que has aprendido en la Universidad (aunque esto va cambiando poco a poco) sirve de poco en la práctica. Es decir, reaprenderás tu profesión, es posible que esa época de beca oriente tu vida profesional, o no. Lo que es seguro es que reformará cualquier visión que pudieras imaginar de la misma.

Posteriormente, con suerte, cada vez más en los tiempos que vivimos, tendrás tu primer contrato en prácticas, esto conlleva saber lo que es tener un jefe, que te exige, quién sabe…, a veces con algo de suerte, ese jefe resulta ser alguien de quien aprender cosas, aunque por desgracia, el liderazgo, el ejemplo, la autoridad bien entendida son, a mi entender y por mi humilde experiencia, algo escaso todavía en el mundo profesional, en éste, nuestro país. En fin, en nuestra mano está que vaya cambiando poco a poco, el que suscribe va haciendo lo que puede…

Así que armaos de paciencia durante esta etapa…. Por lo que os podáis encontrar.

A partir de ahí, pueden pasar muchas cosas, asumiréis vuestra profesión o quizás la abandonéis para siempre, quién sabe. Los que sigan, probablemente habrán aprendido muchas lecciones y depende de la forma de ser de cada uno, ascenderá en la empresa, cambiará a otra, en fin… múltiples opciones y caminos. Lo importante: ¡sobrevivir, pase lo que pase!.

Yo recuerdo lo que nos decía nuestro querido profesor de Filosofía: no paraba de repetirnos  “acuérdense de que ustedes vivirán de lo que sepan, así que intenten no salir de clase sin la más mínima duda de lo explicado”. Creo que no hay una verdad más grande que esa. Queridos alumnos ¡aprended todo lo que podáis, porque será de lo que comáis!. También recuerdo a otro profesor, al que un día de nuestro curso de C.O.U, en el grupo de “los ingenieros”, ya con 18 añitos la mayoría, se le ocurrió preguntarnos ¿a qué vienes al colegio?. Uno tras otro íbamos diciendo astracanadas como “a estudiar”, “a aprobar”… hasta que después de 20 o así, me tocó a mi y dije “a aprender” y eso me libró del capón que ya me tenía preparado ;-). A parte de lo del capón…. No hay nada más cierto que… “o al cole, a la Universidad, etc vas a aprender…. o luego… olvídate que no podrás comer de ello”.

9 septiembre 2010 Posted by | Colaboraciones | , , | 1 comentario