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Gastos detallados en una hipoteca

En este post vamos a hablar de los gastos derivados de una hipoteca. Es un tema delicado y que depende de muchos factores, a saber:

– Si la vivienda es primera vivienda o no

– La comunidad autónoma

– Si se abre una nueva hipoteca o se subroga

En todo caso vamos a exponer aquí los gastos derivados para: una vivienda de renta libre, que será primera vivienda y en Valencia.

En esta tabla, podéis ver las diferencias de “gastos” que se derivan de una hipoteca.

 

 

 

Como veis hay dos tablas, la primera se refiere a los gastos que existirían en caso de quedaros con la hipoteca del banco de la constructora (denominado subrogar) , la segunda los gastos derivados si decidis cambiar de banco (apertura de una nueva hipoteca).
Pasamos a explicar que significan cada uno de los gastos:

AJD (Actos Jurídicos Documentados). Es un impuesto relacionado que se debe pagar doble, por un lado por “la compraventa” y por otro “por la hipoteca”. Los vamos a desglosar:

– AJD de compraventa: son el 1% de carácter general en España, y se calculan como (1/100) x (precio de la vivienda sin IVA). En la comunidad valenciana y otras comunidades este impuesto se reduce hasta el 0.1% en caso de que se convierta en vuestra primera vivienda con lo que el calculo seria (0.1/100)x(precio de la vivienda sin iva).

– AJD de hipoteca: Este gasto (que suele ser el mas grande en caso de no subrogar), puede ser de 0€ en caso de quedaros con la hipoteca del banco o del 1% en caso de cambiar de banco.
En caso de cambiar de banco,  el AJD de hipoteca es SIEMPRE del 1% de un factor de 1.4 a 1.6 del valor de vuestra hipoteca. Es decir, si vuestra hipoteca es de 150.000€ (lo que solicitáis al banco), el calculo seria:

AJD hipo = (1/100) x 1.5 x Valor_hipoteca

Gestoría: Una vez os aprueben la hipoteca, una gestoría se encarga de fijar fechas, coordinar a todas las partes, contactar con la notaria, llevar papeles al registro, comprobaciones registrales previas, etc. Como se gestionan dos cosas (compraventa e hipoteca) se paga por separado

Notaria: Todos sabemos lo que es, como se firman dos cosas (compraventa e hipoteca) se paga por separado

Tasación: Normalmente solo tendréis que tasar en caso de querer cambiar de banco, si os quedáis con el mismo esto no es necesario (aunque podéis solicitar retasar ;-) esto no suele ser lo habitual)

Registro: Las gestiones que hay que hacer en el registro de la propiedad, etc (aunque sinceramente creo que aquí va un plus que le enchufan los de la gestoría, pero lo desconozco)

 

NOTAS:

A)  Los gastos de notaria y gestoría (por lo que nos han dicho ya que no es nuestro caso) suelen ser ligeramente menores en caso de subrogar, del orden del 50% al 75% de lo que serian en caso de cambiar de banco

B) ¿Como funciona esto de los gastos? Bien, normalmente se suele hacer por lo que se denomina como “provision de gastos”. Y normalmente te los aprovisionan de la siguiente forma:
Si se te ha concedido una hipoteca por 150.000€ , el día de la firma, el banco debería llegar a la notaria con una cheque de 150.000€. Eso no es así, el banco llegará a la notaria con un cheque de : 150.000€ – (provision de gastos).

C) ¿Pero y si lo que me han aprovisionado de gastos es mayor de lo que cuesta finalmente el notario, etc?
Bien, ellos hacen una estimación por encima, en este caso piensan que el total sera xxxx€, pero si finalmente cuesta yyyy€, se te devolverá después la diferencia (una vez se tengan las facturas de todo todito todo).

D)  Todos los gastos de hipoteca, por LEY, salvo acordado lo contrario en el contrato de compraventa, se divide en 75% lo paga el comprador y el 25% lo paga el vendedor. MUCHO OJO CON ESTO. Algunos bancos (incluido ING DIRECT), aprovisionan todos los gastos al comprador y una vez pasada la escritura el nuevo propietario debe pedir el 25% a la promotora.

Esto quiere decir que, debéis contar con que todos los gastos os los aprovisionan a vosotros, aunque de manera efectiva después de la escritura, el 25% de los gastos de hipoteca los pagara la constructora.

E) La ley que dice que ¼ parte la paga el vendedor normalmente la promotora no os lo va a contar (lógico), pero si suele avisar la gestoría (si hacen bien su trabajo). De todas formas aquí esta el dato:  El artículo 1.455 del Código Civil Español señala lo siguiente: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

F) En este post solo hablamos de los gastos que siempre existen, debéis tener muy en cuenta en vuestros cálculos si existen la típica “comisión de subrogacion” o “comisión de apertura”. Mucho cuidadito que suelen ser contundentes ya que son un porcentaje del valor de la hipoteca (ejemplo, comisión de subrogacion o apertura del 0.5% de una hipoteca de 150.000€ son 750€). En nuestro caso ING, no tiene comisiones, y por ende, no tiene comisión de apertura.

G) La provisión de gastos cambian mucho entre bancos, (+-20% en mi comparación de gastos). Muchos bancos os hacen una estimación de gastos online, son útiles para haceros a la idea, aunque después son algo mayores en caso de ING.

H) Estos gastos deben tenerse en cuenta (ver anterior post como): valor de c/v + IVA (8%) + gastos

Cualquier corrección o apunte que alguien pueda hacer, la incluiremos con mucho gusto, nosotros tenemos buen conocimiento de nuestro caso, pero solo es uno :P

Espero que os sea útil esta información :)

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12 diciembre 2010 - Posted by | Colaboraciones, Mi vida | , , ,

2 comentarios »

  1. […] Actualizados : Gastos detallados en una hipoteca Comprarse una casa ¿Podemos meternos en esta hipoteca Vida de […]

    Pingback por Articulo Indexado en la Blogosfera de Sysmaya | 14 diciembre 2010 | Responder

  2. Ahora entiendo lo que me decías de que os dolía la cabeza de hacer números, me he guardado estos post con estrellita en mis RSS, para tenerlos en cuenta ¡Muchas gracias!

    Comentario por PiRRa | 26 diciembre 2010 | Responder


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