¿Qué hago yo aquí?

Si yo no soy friki…

¿Podemos meternos en esta hipoteca?

Jaime

Tras muchas horas en busca de las hipotecas más interesantes y partiendo con un conocimiento 0 respecto al tema, he aprendido algunas cosas que creo que ayudarán a alguien. Como son muchas cosas, he decidido estructurarlo en diferentes posts porque sino quedaría muy denso. Los posts serán algo similar a esto:

– ¿Podemos meternos en esta hipoteca?

– Los gastos asociados a una hipoteca: esos desconocidos

– Consideraciones generales de hipotecas

– ING: la hipoteca que quieres y odias a la vez

¿Podemos meternos en esta hipoteca?

Cuando ves un piso que te gusta, lo siguiente es pensar ¿puedo con él? Normalmente hay dos razones que debes tener presentes para poder seguir adelante:

– ¿Las cuotas me ahogarán?

– ¿Tengo suficiente dinero ahorrado para afrontar lo que no me da el banco?
La primera pregunta es la más común, aunque no es la importante. Tranquilos que el banco ya calculará si podéis pagar o no sus cuotas. Por su propio interés. Hablaremos de cómo calcularte las cuotas en otro post.
Lo verdaderamente importante es ¿tengo el resto del dinero? ¿Qué cantidad es?

¿Qué cantidad te va a dar el banco?
Cuando compras una casa, hay 3 gastos fundamentales: precio + IVA + gastos*

*Explicaré en el siguiente post qué son y qué implican estos gastos.


Y dirás ¿este tio es tonto? Eso está claro, nos dan el 80%. Pero, el 80% ¿de qué? Bueno, mejor ponemos un ejemplo (cojo números redondos para que las cuentas sean más fáciles de seguir):

Quieres comprarte un piso que cuesta 216.000€ que firmaste en el contrato de compraventa. 
precio = 200.000
€IVA (8%) = 200.000 x 0.08 = 16.000€
TOTAL = 216.000€ que debemos pagar a la promotora el dia de la escritura.

Como uno no tiene 216.000€ ahorrados, para eso existe la hipoteca. De tal modo que:
X (banco hipoteca) + Y (nosotros) = 216.000€
O lo que es lo mismo:
Y (nosotros) = 216.000€ – X (lo que nos da el banco)

La teoría

Cualquier banco, solo te dará el 80% del precio (200.000€). El otro 20% y el IVA lo tienes que poner tú.

En este caso el banco te daria 0.8 x 200.000= 160.000€
Esto quiere decir que tenemos que tener ahorrado = 216.000 - 160.000 = 56.000€ (más gastos)

Es un error típico pensar que el banco te va a dar el 80% del precio con IVA incluido. Pero el IVA es un impuesto y lo pagas tú, íntegro. Ellos solo te dan el 80% del precio sin impuestos ni gastos. Para dejarlo claro: el banco da el 80% de 200.000€, no el 80% de 216.000€

La práctica

Por desgracia, el banco no te va a dar el 80% de 200.000. El banco te va a dar el 80% del valor de tasación.

La tasación es básicamente lo que el banco considera que vale tu casa. Por mucho que tu hayas dicho en el contrato de compraventa que tu casa vale 200.000€ a lo mejor te han timado y tu casa es una chabola y solo vale la mitad. Ellos solo financian lo que ellos creen que vale.

Esto quiere decir que:

– Si el tasador tasa tu casa por 200.000, entonces tu casa vale lo que tu has pactado en el contrato de compraventa.

– Si el tasador tasa por menos dinero tu casa, significa que no vale lo que has pactado, y que el banco solo te dará el 80% de lo que “él considera que vale tu casa”. Es decir el valor de tasación.

Eso quiere decir,  siguiendo con nuestro ejemplo:

precio = 200.000 €

IVA (8%) = 200.000 x 0.08 = 16.000€

Pero ¿qué pasa si el tasador dice que ese piso no vale 200.000€, sino que vale por ejemplo 170.000€? Esto es MALO, porque tu tendrás que asumir lo que te falte. Es decir:

precio = 200.000€

tasación = 170.000€

IVA (8%) = 200.000 x 0.08 = 16.000€

El banco te va a dar: 170.000 * 0.8 = 136.000€

¡Vaya! Resulta que ahora tengo que asumir una diferencia importante de 24.000€ porque lo han tasado por debajo.

Así que tengo que tener ahorrado = 216.000€ - 136.000€ = 80.000€ (más gastos)

La cruda realidad

Por desgracia, la compra de una casa no se hace sin papeleos intermedios y personas que hacen diferentes tareas (notarios, gestores, otros impuestos, etc).
Esos gastos tienes que pagarlos también aparte de lo que ya hemos hablado arriba. Los gastos es un apartado que trataremos en otro post, porque depende de la cuantía de la hipoteca, del valor de la casa, de si subrogas o si cambias de banco, de la fiscalidad de la comunidad autónoma, etc.
Con lo que te tienes que quedar ahora, es que para una casa de unos 200.000€ + IVA y una hipoteca de 150.000€, los gastos ascienden de 3000€ a 6000€.

CONCLUSIÓN

Para calcular el dinero que tienes que tener ahorrado para poder meterte en un piso, hay que tener en cuenta varios factores:

- Tu primer instinto es que deberias tener ahorrado 56.000€
- Ponte en el caso peor y es que te tasan a la baja, en este ejemplo 30.000€
  Después por la tasación esos 56.000€ se convierten en 80.000€
- Y para mas inri, debes tener en cuenta unos ~5000€ más para gastos
- Total: aproximadamente 85.000€
Antes de firmar el contrato de compraventa, incluso antes de dar la señal, es interesante que te hagas estas cuentas para despues no llevarte un susto. Ser precavido es mejor que ir a ciegas. Hoy dia tras el boom, ya no se tasa al alza, se tasa igual o mas bajo de lo que firmas. 
Anuncios

27 noviembre 2010 - Posted by | Colaboraciones, Mi vida | , ,

14 comentarios »

  1. Juer, con tanto jaleo y dicho así parece hasta tentador tener un colchón bajo un puente…

    Comentario por Manolito MrBlogger | 28 noviembre 2010 | Responder

  2. […] Actualizados : Comprarse una casa ¿Podemos meternos en esta hipoteca Vida de […]

    Pingback por Articulo Indexado en la Blogosfera de Sysmaya | 28 noviembre 2010 | Responder

  3. Mejor no mister, que luego llega hacienda y tiene que saber de dónde ha salido ese dinero…
    Así que, ¡toca ahorrar!

    Comentario por mageles | 28 noviembre 2010 | Responder

  4. Ofú… Dan un tantito de miedo las cifras… Eso sí, tremendamente interesante el post… Y tremendamente útil :-D Besos!!!

    Comentario por Vicky A. H. | 30 noviembre 2010 | Responder

  5. No se si es el caso, pero hasta donde yo sé. Normalmente el valor de la tasación es mayor que el valor de compra. Antes de la crisis era mucho mayor (quería prestar dinero) ahora solo algo mayor. Esto es debido a que, entre otras cosas, para hacer la tasación se estudia el mercado, es decir, se tienen en cuenta los precios de los pisos en venta de similares características de la zona. Normalmente uno compra un piso que el precio le parece bueno (o lo negocia hasta hacerlo bueno) y normalmente dicho precio será menor que el de los pisos de alrededor de similiares características que no se han vendido, lo más probable por salir caros. Desconozco si es la tónica general en la actualidad o en pisos de nueva construcción.

    Espero haber aportado un poquito :)

    Comentario por jac.nto | 8 diciembre 2010 | Responder

  6. En este momento se da una situación muy curiosa: Estamos cerca del fin del ultimo ”’boom”’ ya que en enero de 2011 se eliminan las deducciones por compra de vivienda habitual.

    En estos momentos, por la experiencia propia y las de otros compañeros que han comprado en los ultimos meses, se tasa ligeramente a la baja.

    Hablo en todo momento de no subrogar. Cuando subrogas siguen haciendo la trampa de tasar por lo que necesites (sin pasarse como antaño, pero lo hacen) con tal de tenerte como cliente. Esto era practica habitual antes siempre fueras quien fueras. Ahora solo lo hacen cuando ven que los clientes son “buenos” pero que no tienen suficiente ahorrado. Antes incluso rozando “el limite de endeudamiento” te lo tasaban por encima, hoy dia eso es impensable.

    Yo hablo de irte a otro nuevo banco, y en especial de los exigentes como ING, con fama de ser especialmente duros.

    Obviamente tampoco hablo de viviendas vpo, hablo de vivienda de renta libre.

    Comentario por Jaime | 9 diciembre 2010 | Responder

    • @Jac: El valor de la tasación es siempre igual o inferior al valor de compra. O al menos así debería ser. Cierto es que durante la burbuja, había bancos que ‘obligaban’ a sus tasadores a tasar una vivienda al 120% de manera que al dar el 80% de tasación, el solicitante recibía el 100% del valor de la casa. Pero obviamente esto no es ético, ni yo diría legal. Además, el tasador, tiene cierta responsabilidad sobre la tasación que hace, así que… yo los que conozco, no se la juegan.

      @Jaime: Como hijo de tasador (con ética) y como alguien que ha estado ayudando con las tasaciones los últimos 3-4 meses (dadas las dificultades físicas que acarrea mi padre) te diré:

      1) Que no “se tasa a la baja”. Simplemente es que los precios han bajado. Ahora estamos retasando con mi padre cosas de 2008-2009. Antes valían 350.000€. Ahora valen 280.000€. Pero no porque lo diga él. Antes había gente dispuesta a pagar 350k, ahora nadie paga más de 280k y es así de simple.

      2) Los precios no los decide el tasador al azar. Para realizar una tasación, tal y como dice Jac, hay que buscar hasta 6 propiedades de iguales características en la zona (testigos), entre otros MUCHOS detalles. Los precios de venta te dan una idea de lo que la gente está dispuesta a pagar en la zona. Una vez más, los pisos han bajado.

      3) Un tasador con ética, no responde a las presiones de los bancos: antes cuando pedían que se inflasen, y ahora cuando piden que se ajusten. El que tiene ética, tasa según mercado, calidades, situación… y deja a un lado las presiones (y cuesta, te lo aseguro). He visto el telf de mi padre echar humo. Puedes perder algunos clientes por esto, pero a la mayoría los fidelizas por 2 motivos: a. Saben que se pueden fiar de ti en un futuro. b. No tendrán problemas a la hora de recuperar la hipoteca, dado que si al final se concede es por el valor real del inmueble y no por un precio hinchado.

      4) Un tasador cobra una miseria por hacer una tasación (otra cosa es lo que cobre el banco por hacerlas, que normalmente triplica el precio). De lo que cobra hay que restar gastos. En nuestro caso, una tasación supone: 1 desplazamiento (gasolina), a veces más de 200kms, 1 mañana buscando ‘testigos’ en la zona, rellenar unos formularios de varias decenas de pantallas, sacar fotos, hacer planos, obtener escrituras, obtener mapas de situación, obtener hojas de catastro, digitalización de todos los documentos, imprimir 50 hojas de papel, pagar despacho, luz, agua, papel, tinta de impresora, conexión a Internet, licencias, cursos de reciclaje, seguros… Te aseguro que el margen es mínimo. Más aún cuando ahora no se hacen casi tasaciones (no hay tanto ‘boom’ de diciembre como se publicita). Por cierto, el plazo de entrega suele ser de 2 días hábiles, así que… cuenta horas ;-)

      5) Los bancos tienen unos factores de “riesgo” que consideran a la hora de darte un préstamo, algo que tú bien sabes. Obviamente, no es lo mismo, que tú o yo pidamos un crédito (sobre todo yo, que estoy tiesísimo), que lo haga alguien con 100 millones en el banco y que pide 1 para hacer una inversión. Pero tú ponte en su lugar: ¿tú le dejarías 2000€ a un becario del Poli o a un profesor de Instituto? Pues obviamente al que no puede perder su trabajo ;-) o al que está podrido de pasta. No mola, pero el mundo está hecho así: Dinero llama a dinero.

      6) Tb te reconoceré, que debido al ‘cachondeo’ que hubo en los últimos años, ahora las tasaciones se revisan con lupa. Hasta el punto de llamar uno por uno a todos los testigos para comprobar su veracidad y las cantidades reflejadas. Esto está haciendo el trabajo horrible. Los bancos quieren minimizar riesgos y exigen 1000 comprobaciones. Esto supone que en mucho casos, el trabajo del tasador se duplica (se pide info adicional, testigos, etc). Por cierto, este trabajo extra reporta 0€ al tasador.

      En fin, que detrás de los pérfidos bancos con Tíos Gilitos contando monedas, hay profesionales que no se enriquecen. Sino de que, después de lo sucedido en mi casa (y sabes de qué hablo) mi padre iba a seguir currando. Millonarios, no somos.

      Por último Jaime, el otro día estuvimos cerca de vuestra casa. Hicimos 1 tasación en la calle Sidney 2000, y tomamos testigos en Atenas 04, Atlanta 96 y otras. Creo que vosotros estáis cerca de allí, ¿no?

      Comentario por Gololo | 10 diciembre 2010 | Responder

  7. Hola gololo!

    Estoy de acuerdo con todo lo que dices. Y deberia corregir mi frase de “ahora se tasa ligeramente a la baja” a “ahora las cosas se tasan por menos, porque los precios son mas ajustados a la realidad”. Totalmente de acuerdo contigo

    Te reconozco absolutamente todo de lo que dices, estoy contigo.

    :) A ver si nos hacemos un osaka en año nuevo no?

    Comentario por Jaime | 12 diciembre 2010 | Responder

  8. Muchas gracias Jaime por explicar las cosas tan bien ^^

    Comentario por PiRRa | 26 diciembre 2010 | Responder

  9. Gracias, es de mucha ayuda

    Sim embargo tengo un caso particular: Una VPPB tasada por encvima del valor de compraventa. Eso es “por ley”, ya que el valor del modulo afortunadamente ha subido y son “habas contadas”.
    Estoy viendo la publicidad de ING “hasta el 80% de tasacion”, creeis que lo ceñiran al valor de compraventa ?. La verdad que es una faena …

    Comentario por Roccko | 9 septiembre 2011 | Responder

  10. Hola Roccko. En primer lugar, bienvenido al blog y gracias por tu comentario :)

    Por nuestra experiencia, ING envía a su propio tasador, y te ofrece el 80% del valor de su tasación. Desconozco si ahora mismo se darán casos en que el tasador de ING tase por encima del valor de compraventa (si es el caso, es una suerte :D )

    A ver si el autor del post se pasa por aquí y puede darte más información. Hasta pronto!

    Comentario por mageles | 9 septiembre 2011 | Responder

  11. Hola Roccko,

    En los bancos no se mojan sobre el valor de compra…ellos lo que quieren es saber el valor real de la casa por la que concenden la hipoteca, ya que les interesa hacerlo asi en caso de tener que “comersela” en caso de impago.

    Te lo pongo con un ejemplo (con numeros exagerados):

    Tu casa vale en la realidad (tasacion) 100, pero tu has acordado con la promotora que el valor de CV es de 60000. ¿Que valor crees que te va a dar el banco? el 80% de 100, o de 60000? Logicamente de 100, si ellos se tienen que quedar con la casa, la tendran que vender por un valor similar a 100, no por los 60000 que tu decidieses pagar en su dia.

    Por desgracia ING (ni ningun banco…como mucho el de la promotora ) te va a enviar a un tasador “con ordenes” a dia de hoy…

    Comentario por Jaime | 9 septiembre 2011 | Responder

  12. Ya tengo respuesta
    La tasacion Si fue por encima del 80% (es porque es una VPO nueva y el preci olegal del modulo ha subido en el periodo de construccion, no les queda mas remedio)

    El prestamo me lo han aprobado por ese 80% de tasacion, pero ya en gestoria, me dicen que como el importe de tasacion excede el valor de compraventa, en ese caso tienen orden de solo financiar el menor de 2 valores:
    80% tasación ó 80% compra venta

    Poco serios. Eso NO viene en su web, amen de qu en la practica -pensarlo bien- equivale a financiar siempre el 80% de compra venta o menos, nunca mas !!!. Para mi es publicidad engañosa o muy muy parecido.
    Para financiar so no me busco una hipoteca en el mercado: me subrogo a la del promotor, con condiciones similares, y me ahorro IAJD (está subvencionado en mi Comunidad para VPO’s) y la constitucion de nueva hipoteca, pero es que he perdido el importe de la tasacion, ademas de pasar un estudio “mas arriesgado”, ya que se podria haber hecho por menos importe los calculos y el scoring hubiera sido, claro, mas favorable, aunque en ese sentido no tengo pega, ya que está aprobada por el valor mayor.

    Me siento fatal

    Comentario por Roccko | 10 septiembre 2011 | Responder


Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: